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Nächste Rechtsanwaltssprechstunde ist am 12. Dezember 2017

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Studie: Unnötig häufige Zählerwechsel belasten private und öffentliche Haushalte massiv

10.08.2017

Wohnungswirtschaft: Eichfristen für Wasserzähler deutlich verlängern

Wohnungswasserzähler (kalt und warm) werden in Deutschland nach sechs bzw. fünf Jahren ausgetauscht, obwohl sie den Verbrauch in aller Regel noch zuverlässig messen. Private und öffentliche Haushalte könnten jährlich mehr als 500 Millionen Euro sparen, wenn die deutschen Eichfristen – vergleichbar denen in anderen Industrienationen – deutlich länger wären.

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 Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie des Hamburg Instituts. Sie wurde den großen wohnungswirtschaftlichen Verbänden (BFW - Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, DMB - Deutscher Mieterbund, GdW – Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Haus & Grund Deutschland, Dachverband Deutscher Immobilienverwalter) in Auftrag gegeben.

Die eichrechtlichen Anforderungen sind in Deutschland extrem streng und müssen geändert werden, so das Fazit der Wissenschaftler. Das Mess- und Eichgesetz schreibt vor, dass Kaltwasserzähler nach sechs und Warmwasserzähler nach fünf Jahren getauscht werden müssen. In der Praxis werden Wohnungswasserzähler kalt und warm oft gemeinsam nach bereits fünf Jahren gewechselt. Durch ein Stichprobenverfahren kann die Eichfrist für bauartgleiche Typen bei Wohnungswasserzählern um drei Jahre verlängert werden. Dann werden die ausgebauten Zähler entsorgt. Das ist unverhältnismäßig, so die Studie des Hamburg Instituts: Die Gutachter haben ermittelt, dass die gängigen Wasserzähler in manchen Stichproben auch nach zwanzig Betriebsjahren Betrieb zu rund 95 Prozent noch sehr genaue Messergebnisse innerhalb der eichrechtlich zulässigen Fehlergrenzen erzielen. Die Kosten für den Zählerwechsel stehen somit in keinem Verhältnis zu den Ausgaben für eventuelle minimale Fehlmessungen.

Im internationalen Vergleich ist in Deutschland ein extrem hoher Wechselturnus Pflicht. In den USA und Kanada beträgt die Eichfrist 17, in Frankreich 18 und in Spanien rund 23 Jahre. Darüber hinaus, so die Gutachter, stehen die Kosten für die Zählerwechsel in keinem Verhältnis zu anderen Wohn-Nebenkosten: Ungenauigkeiten bei der Ablesung des Heizwärmeverbrauchs wirken sich für die Haushalte monetär deutlich stärker aus, da die Ausgaben für die Heizung in etwa 2,5 bis 5-mal höher liegen als die Wasserkosten. Heizkostenverteiler unterliegen jedoch keiner Eichpflicht.

Das Fazit der Wissenschaftler ist: Der Austausch der Wasserzähler sollte künftig in einem deutlich längeren Turnus durchgeführt werden. Dafür muss das Mess- und Eichrecht geändert werden. Die Gutachter empfehlen, die Fristen für Kalt- und Warmwasserzähler zu vereinheitlichen und auch technologiespezifisch zu differenzieren. So könnten die Eichfristen für Haus- und Wohnungswasserzähler (kalt und warm) als Flügelradzähler auf 15 Jahre und für die besonders langlebigen und exakten Haus- und Wohnungswasserzähler (kalt und warm) als Ultraschallzähler auf 20 Jahre verlängert werden. Darüber hinaus könnten Stichprobenverfahren weiterhin die Fristen verlängern, künftig allerdings zweimal auf jeweils fünf Jahre. „Durch diese an anderen Industriestaaten orientierte Neuregelung könnten volkswirtschaftliche Gewinne sowie niedrigere Wohnnebenkosten in Höhe von jährlich insgesamt deutlich über 500 Millionen Euro erzielt werden“, so die Berechnung des Hamburg Instituts. Die Alternative zur Verlängerung, nämlich den vollständigen Verzicht auf die Eichfristen, empfehlen sie nicht.

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Haus & Grund fordert Konsequenzen aus Fassadenbränden mit Polystyroldämmstoffen

15.06.2017

Energiewende nicht auf Kosten des Brandschutzes

„Hauseigentümer und Mieter dürfen nicht die Versuchskaninchen der Baustoffindustrie sein.“ So kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute die Brandkatastrophe in London. Es lege die Vermutung nahe, dass eine polystyrolähnliche Fassadendämmung ein wesentlicher Grund für das rasche Ausbreiten des Brandes war. Deshalb sei der Einsatz von Polystyrol zur Dämmung von Gebäudefassaden sofort auszusetzen.

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Nach Angaben von Haus & Grund gebe es schon seit längeren Hinweise, dass polystyrolhaltige Dämmungen im Brandfall extrem gefährlich sind. Hier müsse nun schnellstens Klarheit geschaffen werden. Im Zweifel müssten bereits montierte Polystyroldämmungen auf Kosten der Industrie entfernt und entsorgt sowie durch nicht brennbare Stoffe ersetzt werden. „Es reicht, dass die Bewohner von Häusern und Wohnungen über Jahrzehnte erhöhten Gefahren ausgesetzt wurden. Die Kosten der Gefahrenbeseitigung muss nun der Verursacher tragen, also die Dämmstoffindustrie“, forderte Warnecke.

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Der Mensch im Fokus politischer Entscheidungen

11.05.2017

Haus & Grund diskutiert Energiewende und Mietrecht

„Die Energiewende im Gebäudesektor kann nur gelingen, wenn die Eigentümer finanziell nicht überfordert werden und sie selbst bestimmen können, wie sie ihre Häuser energetisch modernisieren.“ Dieses Fazit zog Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke zum Abschluss der Podiumsdiskussion Störfaktor Mensch – Wohnen im Zeitalter des Klimawandels.

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Die heutige Diskussionsrunde unter anderem mit Uwe Beckmeyer, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundeswirtschaftsministerium, war einer der zentralen Programmpunkte beim 131. Verbandstag von Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Im anschließenden Forum Recht diskutierte Warnecke unter anderem mit dem Parlamentarischen Staatssekretär beim Bundesjustizminister, Ulrich Kelber, und dem Mietrechtsexperten der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak, über die Zukunft der Mietpreisbremse. „Wirtschaftsexperten und Verbände haben im Vorfeld gewarnt. Jetzt belegen zahlreiche Studien, dass die Mietpreisbremse nicht wirkt. Und dennoch soll immer weiter daran herumgedoktert werden. Damit muss Schluss sein – die Mietpreisbremse in der neuen Wahlperiode schleunigst abgeschafft werden“, forderte Warnecke.

Mit Energiewende im Gebäudesektor und aktuellen Entwicklungen im Mietrecht hatte der Eigentümerverband bei seiner wichtigsten Veranstaltung des Jahres gezielt Themen auf die Tagesordnung gesetzt, die im Bundestagswahlkampf kontrovers diskutiert werden. „Unser Verband versteht sich als kompetenter, fairer und streitbarer Gesprächspartner der Politik. Dieser Verbandstag ist ein Beitrag dazu, Themen, die uns alle angehen, gemeinsam zu gestalten“, so Warnecke

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Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie Grunderwerbsteuer sparen

09.05.2017

Bewegliches Zubehör im Kaufvertrag gesondert erfassen

Wer eine Bestandsimmobilie erwirbt, sollte darauf achten, dass nicht fest eingebautes Mobiliar gesondert mit angemessenen Kaufpreisen im Kaufvertrag erfasst ist.

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Bewegliches Zubehör, wie beispielsweise eine Einbauküche oder eine Sauna, ist rechtlich und steuerlich gesehen nämlich nicht Teil der Immobilie und unterliegt damit auch nicht der Grunderwerbsteuer. Darauf weist der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland hin.

Fantasiepreise für das Zubehör anzugeben, ist dabei nicht ratsam, so der Eigentümerverband. Das Finanzamt akzeptiert solche steuerfreien Extras in der Regel nur in Höhe von etwa 15 Prozent des gesamten Kaufpreises. Wird diese Grenze überschritten oder erscheinen die angesetzten Werte generell als unrealistisch, wird das Finanzamt einen entsprechenden Nachweis durch geeignete Belege verlangen.

Vor Abschluss eines entsprechenden grunderwerbsteuerlich optimierten Kaufvertrages empfiehlt sich die Rücksprache mit der finanzierenden Bank. Durch das Herausrechnen von Zubehör verliert die Kreditsicherheit, welche die Bank erhält, an Wert. Dadurch kann sich die Beleihungsgrenze verändern. Dies kann den Kredit insgesamt unter Umständen verteuern. Insbesondere in Bundesländern mit noch vergleichsweise geringem Grunderwerbsteuersatz kann es passieren, dass die Steuerersparnis durch eine Verteuerung der Finanzierung wieder aufgezehrt wird.

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Rasenmähen nur zu bestimmten Zeiten erlaubt

28.04.2017

Örtliche Sonderregelungen beachten

Rasenmähen ist werktags, also auch samstags, zwischen 7 und 20 Uhr erlaubt. Darauf macht der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland aufmerksam.

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Freischneider, Grastrimmer, Laubbläser und Laubsammler dürfen hingegen nur werktags zwischen 9 und 13 sowie zwischen 15 und 17 Uhr benutzt werden. Diese Beschränkung gilt nicht, wenn diese Geräte mit dem EU-Umweltzeichen gekennzeichnet sind. An Sonn- und Feiertagen müssen Rasenmäher und ähnliche Gartengeräte, wie Rasenkantenschneider, grundsätzlich in der Garage bleiben. Handrasenmäher sind von dieser Regelung nicht betroffen, dürfen also auch an Sonn- und Feiertagen zum Einsatz kommen.

Haus & Grund weist darauf hin, dass häufig landes- und kommunalrechtliche Vorschriften über die bundesweit gültigen Regelungen hinausgehen. Die Ordnungsämter der Kommunen informieren über die örtlichen Bestimmungen. Wer die Ruhezeiten nicht einhält, muss mit Geldbußen von bis zu 50.000 Euro rechnen.

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Sicherheit darf keine Frage des Wohlstands sein

24.04.2017

Haus & Grund fordert Stärkung von Polizei und Justiz

Die Zahl der Wohnungseinbrüche ist im vergangenen Jahr um 9,5 Prozent gesunken. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf höhere Investitionen in Sicherungsmaßnahmen durch die Hauseigentümer zurückzuführen. Darauf weist der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland nach der heutigen Veröffentlichung der Kriminalitätsstatistik für 2016 hin.

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„Die staatliche Förderung privater Sicherungsmaßnahmen ist richtig, darf aber nicht dazu führen, dass sich der Staat von seiner Pflicht freikauft, für die Sicherheit der Bürger zu sorgen“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Selbst mit staatlicher Hilfe könne sich nicht jeder Eigentümer moderne Sicherungstechnik leisten. Eine personell und materiell gut ausgestattete Polizei sowie eine schnell und effektiv arbeitende Justiz seien daher weiterhin erforderlich.

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BGH-Urteil: Frage von sozialer Härte muss Gericht im Einzelfall beantworten

15.03.2017

Haus & Grund betont wohnungspolitische Funktion der Eigenbedarfskündigung

Wenn Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters unzumutbare Härte geltend machen, müssen Gerichte auch künftig sorgfältig die Interessen von Vermietern und Mietern prüfen und abwägen.

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Das entschied heute der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 270/15). „Härtefälle sind immer Einzelfälle. Sie lassen sich niemals in ein enges gesetzliches Korsett zwängen“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Entscheidung. Er erteilte damit Forderungen nach einer gesetzlichen Verschärfung eine Absage.

Warnecke unterstrich zudem die große Bedeutung der Eigenbedarfskündigung für einen funktionierenden Wohnungsmarkt. Wohnungen werden von Privaten unter anderem auch mit der Perspektive gekauft, sie irgendwann einmal selbst nutzen zu können. Gäbe es das Instrument der Eigenbedarfskündigung nicht oder könnte es nicht durchgesetzt werden, würden viele Wohnungen nicht auf dem Mietwohnungsmarkt angeboten – denn sie würden weder gekauft noch gebaut. „Wer Interesse an einer guten Wohnraumversorgung hat, muss die Eigenbedarfskündigung bei berechtigten Gründen bewahren“, forderte er.

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Aus DVB-T wird DVB-T2

14.03.2017

Haus & Grund: Empfangsgeräte und Kosten genau prüfen

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Alle Nutzer von Antennenfernsehen sollten jetzt prüfen, ob ihr Fernseher den neuen Standard DVB-T2 empfangen kann. Das empfiehlt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland mit Blick auf die am 29. März startende flächendeckende Umstellung des herkömmlichen Antennenfernsehens DVB-T auf DVB-T2.

Wer ein neueres Fernsehgerät mit einem grünen DVB-T2 HD-Logo im Wohnzimmer stehen hat, ist für die Umstellung auf das moderne HD-Antennenfernsehen gut gewappnet. Aber auch Geräte, die das Logo nicht aufweisen, können geeignet sein. Hier hilft ein Blick in die Bedienungsanleitung oder auf die Internetseite des Herstellers, um festzustellen, ob der Fernseher auch mit DVB -T2 bzw. H265 läuft. Ältere Geräte müssen mit einer zusätzlichen Set-Top-Box ausgestattet werden. Ein solches externes Empfangsgerät ist ab etwa 50 Euro im Handel erhältlich. Wer mehrere Fernseher nutzt, braucht mehrere Set-Top-Boxen. Haus & Grund rät, beim Kauf genau hinzuschauen, da Deutschland bei der Umstellung des Antennenempfangs einen anderen Weg geht als beispielsweise Frankreich, Österreich oder Großbritannien. Hierzulande wird DVB-T2 zusammen mit dem neuen Kompressionsverfahren HEVC eingeführt. Das wird von Set-Top-Boxen, die im Ausland hergestellt wurden, in der Regel nicht unterstützt. Die bisherige Haus-, Zimmer oder Außenantenne kann weiterhin genutzt werden. Im Einzelfall kann es nötig sein, sie neu auszurichten oder auszutauschen.

Mit dieser Ausrüstung sind die öffentlich-rechtlichen Programme auch nach der Umstellung unverschlüsselt zu empfangen. Neben den Rundfunkgebühren entstehen für sie keine zusätzlichen Kosten. Wer jedoch zukünftig Privatfernsehen sehen will, muss nach einer dreimonatigen Schonfrist ab 1. Juli 2017 rund sechs Euro im Monat zusätzlich zahlen und benötigt außerdem zur Entschlüsselung noch das CI+-Modul von freenet.tv. Wer sein Bild dann noch in hochauflösender Qualität sehen will, braucht dafür einen HD-Fernseher. Haus & Grund weist darauf hin, dass je nach bisheriger Ausstattung die Umstellung teuer werden kann. Im Einzelfall kann es günstiger sein, zum Kabel-, Satelliten- oder Internet-Empfang zu wechseln.

Von der DVB-T-Umstellung sind zunächst die Ballungsgebiete betroffen. In mehreren Teilschritten folgen die übrigen Regionen. Die gesamte Umstellung soll bis Mitte 2019 abgeschlossen sein. Der Wechsel des Übertragungsverfahrens betrifft nur den terrestrischen Empfang. Für Verbraucher, die ihre Fernsignale über Satellit, Kabel oder Internet empfangen, ändert sich nichts.

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Unnötige Härten bei Kreditvergabe an Immobilienkäufer vermeiden

07.03.2017

Haus & Grund fordert Verbesserungen bei Anschlussfinanzierung und Vorfälligkeitsentschädigung

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Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland forderte den Bundestag heute auf, unnötige Härten bei der Kreditvergabe an Immobilieneigentümer zu vermeiden. „Es kann nicht sein, dass beispielsweise Anschlussfinanzierungen verweigert werden, auch wenn sich die wirtschaftliche Lage des Kreditnehmers nicht geändert hat. Hier muss dringend nachgebessert werden“, forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. Die Abgeordneten des Bundestages entscheiden morgen über Änderungen an der Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie.

Die seit einem Jahr geltenden deutlich strengeren Regeln für die Vergabe von Krediten gelten bislang auch uneingeschränkt für Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen. Eine Anschlussfinanzierung muss demnach auch bei unveränderter wirtschaftlicher Lage des Kreditnehmers nach den neuen strengeren Vorgaben geprüft werden, selbst wenn sich am Darlehensbetrag gar nichts verändert hat. Das kann nach Angaben von Haus & Grund im Extremfall zur Ablehnung der Anschlussfinanzierung führen und den Eigentümer in den Zwangsverkauf seiner Immobilie treiben, wenn die Bank mit Hinweis auf die strengeren Kreditwürdigkeitsregeln die Anschlussfinanzierung verweigert.

Ausdrücklich unterstützt Haus & Grund Deutschland den Vorstoß von BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Rahmen dieses Gesetzgebungsverfahrens gesetzlich zu regeln. Die Vorfälligkeitsentschädigung entsteht, wenn der Kredit vor Ende der Zinsbindungsfrist zurückgeführt wird und der Bank dadurch ein wirtschaftlicher Schaden entsteht. „Kreditnehmer brauchen für diese Fälle Transparenz und Planungssicherheit, um die wirtschaftlichen Folgen eines vorzeitigen Ausstiegs aus dem Kredit abschätzen und die Berechnung der Bank nachvollziehen zu können“, forderte Warnecke. Ebenfalls unterstützt Haus & Grund Deutschland die Forderung von BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, den Verbraucherschutz im Bereich der Zulässigkeit von Kopplungsgeschäften, also beispielsweise der Kombination von Kredit- und Versicherungsvertrag, zu verbessern.

Warnecke begrüßte eine geplante Änderung bei der Kreditwürdigkeitsprüfung durch die Banken, wenn ein Neubau oder eine Renovierung finanziert werden soll. Danach sollen sich die Banken bei der Prüfung künftig wieder hauptsächlich darauf stützen dürfen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auch auf die Annahme, dass der Wert der Immobilie zunimmt. „Das wird den Zugang zu Krediten in diesen Fällen deutlich erleichtern“, betonte Warnecke.

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Haus & Grund fordert: Grunderwerbsteuer senken!

06.02.2017

Finanzierung ist für die Länder möglich

Der Hauseigentümerverband Haus & Grund Deutschland hat heute in Berlin gefordert, die Grunderwerbsteuer zu senken.

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Anlässlich der Vorstellung einer im Auftrag der FDP-Fraktionsvorsitzendenkonferenz erstellten Studie des IW Köln zur Reform der Grunderwerbsteuer sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke: „Wer gerade jungen Familien den Erwerb von Wohneigentum erleichtern will, kommt an niedrigeren Grunderwerbsteuersätzen nicht vorbei. Es macht wenig Sinn, den Familien das Geld über eine hohe Grunderwerbsteuer zu nehmen und es ihnen anschließend über andere Kanäle wieder zu geben.“

Der Verbandspräsident wies zudem darauf hin, dass die Länder eine Steuersenkung nicht mit Hinweis auf dann fehlende Einnahmen ablehnen können. „Es darf nicht sein, dass Unternehmen im Rahmen von Share Deals beim Immobilienerwerb gar keine Steuern zahlen und junge Familien, die ein Eigenheim kaufen möchten, dieses Steuerprivileg finanzieren müssen. Das ist weder sozial noch gerecht“, unterstrich Warnecke. Würde dieses Privileg fallen, könnte aus den dadurch entstehenden Mehreinnahmen der Steuersatz für alle gesenkt werden.

Hintergrund: Fast alle Länder drehen an der Grunderwerbsteuerschraube, seit sie 2006 die Möglichkeit dazu erhalten haben. Fünf Länder haben den Steuersatz seit 2006 von 3,5 auf 6,5 Prozent nahezu verdoppelt, zuletzt Thüringen im Januar 2017. Für den Eigenheimkauf benötigen die allermeisten, vor allem junge Familien, einen Kredit. Die Grunderwerbsteuer kann aber nicht von der Bank mitfinanziert werden. Folge: Grunderwerbsteuern muss der Käufer direkt aus seinem Eigenkapital zahlen. Das vermindert den Eigenkapitalanteil, den der Käufer bei der Finanzierung einbringen kann. Dadurch verteuert sich der Kredit, da für die Bank das Risiko steigt. Im Extremfall wird der Kredit aufgrund der neuen strengeren Kreditvorgaben unter Umständen gar nicht bewilligt. Auch insofern behindert die Grunderwerbsteuer die Wohneigentumsbildung massiv.

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Änderung des Melderechtes ab 01.11.2016

07.11.2016

Seit dem 1.11.2016 entfällt für Vermieter die Auszugsbescheinigung. Die Meldebestätigung für den einziehenden Mieter bleibt bestehen.

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Dies ergibt sich aus dem "Ersten Gesetz zur Änderung des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften", das der Bundestag beschlossen und dem der Bundesrat am 23.9.2016 zugestimmt hat. Das Gesetz vom 11.10.2016 ist nun im Bundesgesetzblatt verkündet worden. Die Neuregelungen traten am 1.11.2016 in Kraft. Die neue Wohnungsgeberbestätigung bzw. Vermieterbescheinigung wurde eingeführt, um "Scheinanmeldungen" zu verhindern. Dazu trägt die Auszugsbescheinigung wenig bei.

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Achtung! - Falschinformation zu angeblichem Eigentumsverlust zum 01.01.2017 im Umlauf

28.10.2016

Derzeit kursieren Falschinformationen in diversen Medien, Internetforen und per Mail, dass alle Haus- und Grundstückseigentümer, die ihre Rechte für Häuser und Grundstücke nicht beim Katasteramt bis Ende des Jahres geltend machen, ihre Häuser und Grundstücke am 01.01.2017 an die EU über das Gewohnheitsrecht verlieren würden.

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Es handelt sich hier um eine Falschinformation!

Recherchen auf einschlägigen Internetseiten lassen vermuten, dass es sich hier um eine Kampagne aus dem Umfeld der sogenannten Reichsbürger oder ähnlicher Organisationen handelt. Der Landesverbandes Haus & Grund Sachsen e.V. empfiehlt:

Bitte weisen Sie an Sie gerichtete Aufforderungen zurück und informieren Sie ggfs. die Polizei.

Informationen dieser Art entbehren jeglicher Grundlage. Das Eigentum an Grundstücken wird in Deutschland durch die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und der darauf aufbauenden Grundbuchordnung (GBO) eindeutig und zweifelsfrei geregelt. Jeder darf darauf vertrauen, was im Grundbuch steht, gilt. Darüber hinaus ist das Eigentum durch das Grundgesetz, Art. 14 ein elementares Grundrecht, welches auch von Artikel 17 der EU-Grundrechtecharta geschützt wird.

Für Rückfragen steht Ihnen unsere Geschäftsstelle gern zur Verfügung. 03583 510746

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Haus & Grund kritisiert Anstieg der Ökostromumlage

13.10.2016

Drei-Personen-Haushalt zahlt pro Jahr 18 Euro mehr.

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Die Ökostromumlage soll im nächsten Jahr um einen halben Cent oder gut acht Prozent steigen. Für einen Drei-Personen-Haushalt mit einem Verbrauch von 3500 Kilowattstunden im Jahr steigen die Ökostromkosten um gut 18 Euro auf 240 Euro im Jahr. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland kritisierte dieses Vorhaben heute als unsozial.

„Die Kosten der Energiewende sind aus dem Ruder gelaufen. Für das Chaos zahlen die Stromverbraucher“, kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Steigerung. „Die Strompreise steuern einem Rekordwert entgegen. Für Millionen Verbraucher werden der Strom und damit das Wohnen in Deutschland deutlich teurer“, warnte Warnecke. Er appellierte an die Bundesregierung, nicht immer nur in Sonntagsreden die steigenden Wohnkosten zu beklagen, sondern endlich etwas dagegen zu unternehmen. Der Staat sei längst der größte Kostentreiber.

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Mietpreisbremse: Koalition will Millionen Vermieter unter Generalverdacht stellen

08.09.2016

Nach der SPD plant nun auch die CDU, dass Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages die Vormiete bekannt geben müssen.

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Der Verband Haus & Grund Deutschland kritisiert dieses Vorhaben. „Die Politik wirft anscheinend Millionen Vermietern vor, bei der Vermietung zu betrügen. Sie sollen so zum Sündenbock für die verfehlte Wohnungspolitik der vergangenen Jahre gemacht werden“, sagte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin. Er rief CDU und SPD zur Mäßigung in der mietrechtlichen Debatte auf. „Über fünf Millionen private Vermieter bilden das Rückgrat der Wohnraumversorgung in Deutschland. Die Politik sollte dieses Engagement unterstützen, statt Vermieter als potenzielle Kriminelle darzustellen“, forderte Warnecke.

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Haus & Grund begrüßt Entscheidung pro Mieterstrom

08.07.2016

Weitere Vereinfachungen müssen folgen

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland begrüßt die heutige Entscheidung des Bundestages für eine bessere Versorgung von vermieteten Wohngebäuden mit grünem Strom.

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„Das ist ein wichtiger Schritt, damit es in Zukunft mehr Solarstromanlagen auf Mietshäusern gibt. Jetzt müssen weitere Schritte folgen, um bürokratische Hemmnisse für private Vermieter zu reduzieren“, forderte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke heute in Berlin. Der Bundestag hat heute beschlossen, dass Strom, der mittels einer Solaranlage auf dem Dach eines Mietshauses erzeugt wird, von den Mietern genutzt werden kann, ohne dass die volle Ökostromumlage zu zahlen ist. Möchte ein privater Vermieter diesen grünen Strom an seine Mieter verkaufen, muss er jedoch weiterhin ein Gewerbe anmelden, mit einzelnen Mietern Stromlieferverträge abschließen und Vereinbarungen mit den Netzbetreibern und Energieversorgern schließen. Diese Hemmnisse ließen sich laut Haus & Grund mit einer Stromkostenverordnung beseitigen. Dann könnten Vermieter die Stromkosten – vergleichbar der Wärme über die Heizkostenverordnung – als Betriebskosten abrechnen. „Damit würden sich Investitionen in eine lokale grüne Stromversorgung bestehender Mehrfamilienhäuser eher lohnen und die Mieter profitierten von stabilen und günstigen Strompreisen“, fasste Warnecke die Vorteile einer Stromkostenverordnung zusammen.

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Kai H. Warnecke neuer Präsident von Haus & Grund Deutschland

02.06.2016

Politik muss die Menschen mitnehmen, nicht über sie hinweg regieren

Die Mitgliederversammlung von Haus & Grund Deutschland hat heute Kai H. Warnecke (44) zum neuen Präsidenten gewählt.  

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Der promovierte Jurist folgt auf Rolf Kornemann an der Spitze der mit rund 900.000 Mitgliedern größten Vereinigung privater Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. Warnecke kündigte an, den Verband als kompetenten, streitbaren und fairen Gesprächspartner der Politik in Berlin stärken zu wollen. „Ich bin der festen Überzeugung, dass in einer sozialen Marktwirtschaft ein gutes Wohnungsangebot zu vernünftigen Preisen nur mit den vielen Millionen privaten Einzeleigentümern möglich ist. Dazu gehört, dass die Energiewende nicht an den Menschen vorbei vollzogen werden darf. Wer Akzeptanz möchte, muss die Leute mitnehmen und nicht über sie hinweg regieren“, forderte er. Mit Blick auf die steigende Wohnraumnachfrage appellierte Warnecke an die Politik, die Mietpreisbremse schnellstmöglich abzuschaffen. „Dieser Preisdeckel führt zu Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt, die Mieter, Vermieter und Wohnungssuchende massiv schaden“, betonte er. Der in Hannover geborene Warnecke studierte Jura an den Universitäten Passau, Glasgow und Kiel und promovierte anschließend über steuerbegünstigte Immobilienkapitalanlagen. 2003 begann seine Tätigkeit für Haus & Grund Deutschland – zunächst als Referent und Geschäftsführer mit den Schwerpunkten Mietrecht und privates Baurecht, später als stellvertretender Hauptgeschäftsführer. In den vergangenen zweieinhalb Jahren führte Warnecke den Verband als Hauptgeschäftsführer. Seit 2004 ist er zudem stellvertretender Generalsekretär der europäischen Eigentümervereinigung Union Internationale de la Propriété Immobilière (UIPI). Warnecke lebt mit seiner Frau und seinen zwei Töchtern in Berlin. Zum neuen Vizepräsidenten von Haus & Grund Deutschland wurde Alexander Blazek (44) gewählt. Der Rechtsanwalt ist Vorsitzender von Haus & Grund Schleswig-Holstein und seit 2014 Mitglied des Bundesvorstands.

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Haus & Grund: Förderung des Wohnungsbaus auch für Um- und Ausbau

22.04.2016

Chancen für Quartiersbelebung nutzen

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland schlägt vor, die geplante steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus auf den Um- und Ausbau bestehender Gebäude auszudehnen.

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„Bestehende Gebäude bieten ein großes Potenzial für zusätzliche Wohnungen, beispielsweise beim Dachgeschossausbau und dem Umbau leerstehender Läden im Erdgeschoss“, erläuterte Haus & Grund-Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke.

Nach Auffassung des Verbandes fördert der Staat auf diese Weise nicht nur die Schaffung neuer Wohnungen, sondern leistet zusätzlich einen Beitrag für die Quartiersbelebung. „In vielen Innenstädten stehen Läden und andere Gewerberäume leer, ohne Hoffnung, dass ein Gewerbetreibender in absehbarer Zeit nachfolgt. Durch neue bewohnte Wohnungen würden diese Quartiere wieder lebenswert“, betonte Warnecke. Gleichzeitig müsste für den in dieser Art gewonnenen Wohnraum keine neue Infrastruktur geschaffen werden. Somit fielen keine weitergehenden Erschließungskosten an, wie etwa beim Bauen im Außenbereich.

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Mieter in bisheriger Höhe an Modernisierungskosten beteiligen

26.02.2016

Haus & Grund befürchtet bei Gesetzesänderung schwindende Wohnungsqualität

 Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland setzt sich dafür ein, dass sich Mieter auch künftig in bisheriger Höhe an den Kosten einer Modernisierung beteiligen

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Nach heutiger Gesetzes­lage kann die Jahres­miete um bis zu 11 Prozent der Moderni­sie­rungs­kosten steigen. Bundes­justiz­minister Heiko Maas hat eine Reduktion auf 8 Prozent vorge­schlagen und will dazu demnächst einen Gesetz­entwurf vorlegen. „Ein geringerer Prozent­satz als 11 Prozent würde dazu führen, dass sich viele Investi­tionen in die Wohnungs­qualität nicht mehr in angemes­sener Zeit refinan­zieren lassen“, erläuterte Haus & Grund-Haupt­geschäfts­führer Kai Warnecke heute in Berlin. Politisch gewollte und auch von vielen Mietern gewünschte Moder­ni­sierungen würden dann unter­bleiben.

Modell­rechnungen des Verbandes zeigen, dass eine Normali­sierung wirt­schaft­licher Rahmen­daten, wie beispiels­weise eine höhere Inflation und ein höherer Zins­satz, selbst bei den heutigen 11 Pro­zent zu Finan­zie­rungs­problemen bei den Vermietern führen. Würde dieser Satz auf 8 Prozent gesenkt, verschärft sich die Lage nach Angaben von Haus & Grund immens. Dies gelte vor allem bei Bau­teilen, die bereits nach zwei bis drei Jahr­zehnten wieder erneuert werden müssen. Dazu gehörten zum Beispiel Fenster und Fassaden­dämmungen. Noch dramatischer ist dies bei Bau­teilen mit geringerer Lebens­dauer wie z. B. moderne Heizungen mit einer Lebens­dauer von 10 bis 15 Jahren.

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BGH kippt Toleranzbereich bei Wohnflächenangabe

18.11.2015

Haus & Grund: Tatsächliche Wohnfläche gibt es in der Praxis nicht.

 Der Bundesgerichtshof hat den Toleranzbereich bei der Angabe von Wohnflächen in Mietverträgen mit seinem heutigen Urteil (BGH, Az. VIII ZR 266/14) gekippt.

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Das Gericht urteilte, dass es bei einer Mieterhöhung auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Größe ankommt. Dazu merkt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland an, dass die tatsächliche Wohnfläche in der Praxis schwer zu ermitteln sei, wie ein Test des Verbandes zeige. „Eine gewisse Toleranz ist notwendig. Wir befürchten, dass es zukünftig bereits bei geringsten vermuteten Abweichungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt“, kommentierte Hauptgeschäftsführer Kai Warnecke. Haus & Grund forderte den Bundestag auf, bei den anstehenden Mietrechtsänderungen einen hinreichend großen Toleranzbereich in das Gesetz zu schreiben. „Solch eine Regelung wäre nicht zuletzt wegen der hohen Kosten einer Vermessung im Interesse von Mietern und Vermietern“, betonte Warnecke. Die Vermessung einer Wohnung durch einen anerkannten Vermesser könne leicht einen hohen dreistelligen Eurobetrag kosten.

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Änderung des Melderechtes ab 01.11.2015 - Mitwirkungspflicht des Wohnungsgebers (Vermieter/Verwalter) bei der melderechtliche An- und Abmeldung

09.10.2015

Am 1. November tritt das neue Melderecht in Kraft. Die für Vermieter wichtigste Änderung ist vielen nicht ganz unbekannt: Die Mitwirkungspflicht des Wohnungsgebers (Vermieters) bei der melderechtlichen An- und Abmeldung des Mieters.

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Diese Pflicht gab es früher schon einmal, ist dann aber 2002 abgeschafft worden. Um Scheinanmeldungen einen Riegel vorzuschieben, wird nun die sogenannte Wohnungsgeberbestätigung wieder eingeführt. In dieser Bestätigung müssen der Name und die Anschrift des Wohnungsgebers, das Ein- oder Auszugsdatum, die Anschrift der Wohnung sowie der Name der meldepflichtigen Mieter enthalten sein. Entsprechende vorgefertigte Formulare werden rechtzeitig vor dem 1. November bei den Meldebehörden erhältlich sein.

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Energieausweise im Praxistest: Ergebnisse großenteils zufällig Haus & Grund fordert bessere individuelle Energieberatung

23.09.2015

Der in Energie­ausweisen angegebene Energie­effizienz­wert für Wohn­gebäude unter­liegt wesentlich dem Zufall. Das ergab ein Test, den der Hauseigentümer­verband Haus & Grund Deutschland an zwei repräsen­tativen Wohn­gebäuden durch­führte. „Es darf nicht von der Wahl des Energie­beraters abhängen, ob ein Haus gute oder schlechte Energie­werte hat“ forderte Kai Warnecke, Haupt­geschäfts­führer von Haus & Grund Deutschland, heute in Berlin.

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Haus & Grund hat in den vergangenen Monaten für ein Mehr- und ein Zwei­familien­haus Energie­ausweise erstellen lassen. Es wurden von insgesamt zehn verschie­denen Energie­beratern aus der Experten­liste der dena sowie über ein Online­portal Verbrauchs­ausweise und Bedarfs­ausweise erstellt. Die ermittelten Energie­kennwerte differierten dabei um bis zu 46 Prozent. „Nicht einmal ein hoher Preis garantiert Qualität. Die Probleme lassen sich auch nicht ohne weiteres mit einer besseren Qualifi­zierung der Energie­berater beheben. Die Probleme liegen im System“, sagte Warnecke. So bereite die für die Berechnung wesent­liche Gebäude­nutz­fläche in der Praxis erheb­liche Probleme. Dies führe dazu, dass der ermittelte Energie­bedarf oder -verbrauch einmal auf kleine, einmal auf große Flächen bezogen werde – bei ein und demselben Haus, von unter­schied­lichen Beratern.

Der Verband schlägt vor, die Bedeutung von Energie­ausweisen für den Wohn­immobilien­markt zu beschränken. Seit Mai 2014 muss beispiels­weise der Energie­kennwert aus dem Energie­ausweis in Vermietungs­anzeigen angegeben werden. Wer diese Vorgabe missachtet, muss mit einem Buß­geld von bis zu 15.000 Euro rechnen. „Der Energie­kenn­wert gibt keinen Hinweis darauf, ob ein Mieter mit hohen oder niedrigen Heiz­kosten zu rechnen hat. Deshalb hat er in Anzeigen nichts zu suchen“, betonte Warnecke. [Hintergrundinformationen zum Test, als pdf]

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Begründung des jüngsten BGH-Urteils zu Schönheitsreparaturklauseln

08.05.2015

Die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht bei einer Wohnung, welche im unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand an den Mieter übergeben wurde ist unwirksam, sofern der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich erfährt. Als unrenoviert oder renovierungsbedürftig gilt eine Wohnung dann, wenn sie Gebrauchsspuren aus den vorangegangenen Mietverhältnissen enthält.

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Vermittelt der Gesamteindruck der Wohnung einen renovierten Zustand, so sind unwesentliche Gebrauchsspuren unbeachtlich. Hier handelt es sich immer um individuelle Einzelfälle, im Streitfall muss durch einen Tatrichter oder Gutachter eine Klärung herbeigeführt werden.

Beruft sich der Mieter beim Auszug auf die Unwirksamkeit der Klausel, weil er die Wohnung im unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand angemietet habe, so trifft ihn die Beweislast. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung des angemessenen Ausgleichs trifft den Vermieter. (BGH-Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14)

Bei der Beurteilung der Schönheitsreparaturklausel ist der Zustand der Wohnung zu berücksichtigen. Dieser ergibt sich z.B. aus dem Wohnungsübergabeprotokoll oder sonstigen Vereinbarungen.

Wir empfehlen für die Praxis:

  • Soweit möglich, eine Wohnung immer in renoviertem Zustand an den Mieter übergeben. Dies betrifft besonders die Wand- und Deckenflächen. Bodenbeläge können gesondert vereinbart werden.
  • Soll eine Wohnung unrenoviert übergeben werden, so kann individuell und formlos mit dem Mieter ein Ausgleichsbetrag für die entstandenen Aufwendungen vereinbart werden. In diesem Falle ist dann die im Haus & Grund-Formularmietvertrag verankerte Schönheitsreparaturklausel wirksam, da der Vermieter die Wohnung zwar unrenoviert/renovierungsbedürftig übergeben hat, hierfür aber zur Abgeltung ein Ausgleichsbetrag vereinbart wurde.
  • Anfertigung eines Wohnungsübergabeprotokolls bei Ein- sowie Auszug des Mieters, welches eindeutig den Zustand der Wohnung dokumentiert
  • Zusammenfassend gilt: unrenoviert übergeben = unrenoviert zurück

Quelle: Telegram Nr. 65/2015, Haus & Grund  Zentralverband  (tlw. Auszug)     

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